מאת אסף נעים רו"ח MBT
היבטי מיסוי וביטוח לאומי בהשכרת דירת מגורים
רכשתם דירה בארה"ב? היורשים שלכם חשופים למס עזבון
6 בפברואר 2016
תכנון מס הוא שימוש בחוק עצמו או בחולשותיו על מנת לשלם כמה שפחות מיסים
7 בספטמבר 2016ישנם שלושה מסלולי מיסוי /הקלות במס בהשכרת דירת מגורים בישראל
1. פטור ממס (עד לתקרה )
2. חיוב במס מופחת בשיעור של 10%
3. חיוב במס לפי מדרגות המס.
מסלול הפטור ממס (עד לתקרה )
מסלול הפטור נקבע בהתאם לחוק (פטור ממס על הכנסה משכר דירה למגורים), התש"ן – 1990
החוק מעניק פטור מלא להשכרת דירת מגורים עד לסכום של 5,070 ש"ח לחודש (נכון לשנת 2015)
על מנת לקבל את הפטור יש לעמוד בתנאי החוק כדלקמן:
1. הדירה מיועדת למגורים לפי טיבה (דהינו מחסן מסחרי שהוסב ליחידות דיור אינו עומד בתנאי הנ"ל, או דוגמא נוספת דירה במרינה בהרצליה אשר אינה מוגדרת דירת מגורים אלא בית נופש אינה זכאית לפטור הנ"ל)
2. הדירה אינה רשומה בספרי העסק של המשכיר או אינה חייבת ברישום (דירה בבעלות חברה אינה זכאית לפטור)
3. הדירה מושכרת ליחיד (לא חברה , למעט חברה אשר קיבלה אישור ממנהל רשות המיסים)
4. הדירה משמשת למגורים בלבד, ברשותו של המשכיר ישנה הצהרה בכתב על כך או חוזה שכירות לפיו ברור כי הדירה משמשת לשוכר למגורים בלבד.(ללא חוזה בתוקף הפטור לא תקף!!)
יש לשים לב שהפטור אינו מתייחס דווקא לדירת המגורים הספציפית אלא הפטור הינו לאדם, דהיינו אם לאדם יש 2 דירות מושכרות, הפטור הינו לסך כל ההכנסות ולא עומד בפני עצמו כלפי כל דירה.
לדוגמא אדם משכיר 2 דירות האחת בסכום של 2,000 ש"ח והשניה בסכום של 3,000 ש"ח
במקרה כזה הפטור מתקיים (בהנחה שלא הכנסה מעסק) מאחר וסך ההכנסות קטן מגובה התקרה ( 5,070) במידה והסכום גבוה מהתקרה נוצרת חבות במס.
מסלול הפטור ממס (מעבר לתקרה )
איך מחשבים את הסכום הפטור במידה ודמי השכירות גבוהים מהתקרה?
הדרך לחישוב הינה בצורה הבאה ,נפחית מסכום הפטור את הסכום העודף, ההפרש המתקבל הוא הסכום הפטור
סכום דמי השכירות המתקבל בפועל פחות הסכום הפטור החדש מהווה את הסכום החייב במס.
לחץ להצגת הדוגמא
דמי השכירות המשולמים בחודש הינם 8,000 ש"ח, תקרת הפטור (5,070) ש"ח
ולכן הסכום העודף על התקרה 2,930 ש"ח
כעת נחשב את הסכום הפטור ממס
תקרת הפטור לפי החוק 5,070 ש"ח , סכום העודף על התקרה 2,930 ש"ח ולכן הסכום הפטור החדש 2,140 ש"ח
חישוב הסכום החייב במס :
דמי השכירות 8,000 ש"ח, הסכום הפטור החדש 2,140 ש"ח
הסכום החייב במס הינו 5,860 ש"ח
דרך נוספת וקצרה יותר לחישוב הסכום החייב הינה הכפלת הסכום העודף על התקרה ב2
במקרה שלנו 2,930*2 = 5,860
שיעור המס להכנסות דמי שכירות מעבר לתקרה
על הסכום החייב במס יחול שיעור המס השולי של המשכיר בהתחשב במכלול הכנסותיו. (לעניין הכנסות משכ"ד, מדרגת המס הראשונה היא 31%.
(מדרגה הראשונה לעניין מדרגות המס שלא מיגיעה אישית)
יוצא דופן הינו משכיר שגילו מעל 60 (בשנת המס) שלגביו מדרגת המס הראשונה היא 10%
התרת הוצאות בהשכרת דירת מגורים
המשכיר רשאי לנכות כנגד הסכום החייב המס הוצאות שוטפות הקשורות להפקת ההכנסה כגון :
שכר טרחת עו"ד,תיקונים שוטפים ופחת (2% בשנה מערך המבנה ללא הקרקע בהתאם לחוזר מס הכנסה) וכד'
חיוב במס מופחת בשיעור של 10%
לפי סעיף 122 לפקודת מס הכנסה ניתן לשלם מס מופחת בשיעור של 10% בשל הכנסה מהשכרת דירת מגורים בישראל.
התנאים למסלול זה הינם:
- הדירה משמשת למגורים בישראל
- ההכנסה מדמי השכירות אינה הכנסה מעסק כמשמעותה בסעיף 2(1) לפקודה.
התרת הוצאות בהשכרת דירת מגורים במסלול המס המופחת
משכיר אשר בוחר במסלול הזה אינו רשאי לנכות הוצאות כלל ועליו לשלם את המס בגין סכום ההכנסה ברוטו.
חיוב במס לפי מדרגות המס השולי
על הסכום החייב במס יחול שיעור המס השולי של המשכיר בהתחשב במכלול הכנסותיו. (לעניין הכנסות משכ"ד, מדרגת המס הראשונה היא 31%.
יוצא דופן הינו משכיר שגילו מעל 60 (בשנת המס) שלגביו מדרגת המס הראשונה היא 10%
התרת הוצאות בהשכרת דירת מגורים מסלול מדרגות המס
המשכיר רשאי לנכות כנגד הסכום החייב המס הוצאות שוטפות הקשורות להפקת ההכנסה כגון :
שכר טרחת עו"ד,תיקונים שוטפים ופחת (2% בשנה מערך המבנה ללא הקרקע בהתאם לחוזר מס הכנסה) וכד'
היבטי ביטוח לאומי
רבים שוכחים מהמוסד לביטוח לאומי,
במסלול הפטור עד לתקרה או במסלול המס המופחת של 10% אין חובת תשלום לביטוח לאומי.
לעומת זאת לעיתים מקבלים דרישת תשלום מביטוח לאומי על ההכנסות בשיעור מס שולי (בניגוד לסעיף 350 לחוק הביטוח הלאומי המעניק פטור לדירה הממוסה בהתאם לסעיף 122 לפקודה )
הסיבה היא שביטוח לאומי רק מקבל את הדיווח לעניין ההכנסות הנ"ל ואינו יודע האם מדובר על הכנסות חייבות (כגון השכרת חנות לדוגמא) ולכן מוציא הודעת חיוב אוטמטית.
בחוזר 1368 שיצא לאחר תיקונים 103ו-104 לחוק הביטוח הלאומי, מודגש כי הכנסות מדמי שכירות למגורים בישראל ימשיכו להיות פטורות ללא הגבלה,
יש לשים לב כי בפרקטיקה לא משלמים ביטוח לאומי (בתנאי שהדירה הושכרה למגורים ולא לעסק!!) על מנת לבטל דרישת תשלום זו במידה וקיבלתם יש לפנות למשרדנו.
היבטי מע"מ
לפי סעיף 31 לחוק מע"מ השכרה למגורים לתקופה שאינה עולה על 25 שנים, פטורה ממע"מ.
כלומר השכרת דירת מגורים לתקופה ארוכה מאוד 25 שנה ומעלה (לאותו דייר) מחייבת במע"מ
לא נבחן בפסיקה חבות במע"מ לתקופות מצטברות בדיעבד (השכרות קצרות מ 25 שנה אשר הצטברו בדיעבד ל 25 שנה)
השכרת דירת מגורים לעסק חייבת במע"מ
היבטי מס שבח.
החל מיום ה1.1.14 התחוללה רעידת אדמה במונחי מיסוי מקרקעין לעניין דירות מגורים.
עד לתיקון הנ"ל ניתן היה למכור דירת מגורים בפטור כל 4 שנים גם אם היה לנישום 10 דירות.
החל מיום ה1.1.14 החוק שונה וכעת ישנה אפשרות למכור את הדירה בחישוב ליניארי מוטב (במאמר זה לא ניכנס לצורת החישוב ולהוראות המעבר).
השינוי הנ"ל משפיע בצורה אדירה על חישוב מס השבח לעניין הוצאות הפחת של דירת מגורים אשר הושכרה בפטור,במיסוי נמוך של 10% או במיסוי לפי שיעור מס שולי
פחת והוצאות בדירה שהושכרה למגורים
כאמור אפשרויות מיסוי על דמי שכירות מהשכרת דירה למגורים:
• מיסוי רגיל לפי המדרגות.
• לפי סעיף 122 לפקודה- 10% מס על המחזור ללא התרת הוצאות ופחת בשוטף.
• חוק מס הכנסה (פטור ממס על הכנסה מהשכרת דירת מגורים), התש"ן- 1990.
1. אם היה מיסוי רגיל לפי המדרגות- הוצאות המימון לא יוכרו אם הן נדרשו בשוטף, והפחת יתווסף לחישוב אם הוא נדרש בשוטף.
2. מכירת דירה שהושכרה לפי סעיף 122-
• פחת- ייווסף לשווי המכירה (סעיף 122(ג)), כאילו הפחת נדרש. (בהנחה שיש מדד עדיף להוסיף את הפחת לשווי המכירה ולא להוריד מהעלות, ואז לא להפסיד את ההטבה האינפלציונית על הפחת. )
• הוצאות- לא מוזכר בפקודה. לא יותרו בניכוי- לפי הוראות ביצוע מ"ש 27/92. בנוסף ראו גם פס"ד אליהו אברהם ו"ע 1123/09 בו צוטט סגן שר האוצר בועדת הכספים- "שיעור המס הממוצע מהכנסות על שכ"ד לאחר שנוכו מהן ההוצאות המותרות מגיע ל- 10%". דהיינו- הרציונאל של ההוצאות זהה לרציונאל של הפחת.
• כלומר- השיעור הנ"ל מגלם את ההוצאות, וחוסך הגשת דו"ח שנתי וניתן להגיש דוח מקוצר בלבד.
3. מכירת דירה שהושכרה לפי חוק הפטור-
• לא נקבע בחקיקה, אך יש לפעול לפי אותו רציונל שבסעיף 122 ולכן לא יותרו הוצאות והפחת יופחת משווי הרכישה. (זאת לפי ה"ב 5/07).
• מאחר ולגבי פחת הו"ב שינתה את הו"ב 14/90 שקבעה כי הפחת לא ילקח- נקבע בתוספת להו"ב 5/07 כי היא תחול רק על פחת שנצבר מיום פרסום הה"ב (27.2.07) או מיום רכישת הדירה- לפי המאוחר.
כמובן רלוונטי רק אם הדירה נמכרת בחיוב (כולל חישוב לינארי מוטב)
לחץ להצגת הדוגמא
נניח שרכשנו דירה (שניה) ב 1,500,000 ש"ח ביום ה 1.1.14 והשכרנו אותה למגורים (לא רלוונטי האם השכירות היתה בפטור או בחיוב)
לאחר 4 שנים ביום ה 1.1.18 מכרנו את הדירה הנ"ל ב 2,500,000 ש"ח
לכאורה הרווח בגין הדירה אמור להיות
מכירה 2,500,000
עלות 1,500,000
רווח 1,000,0000
המס הינו 1,000,0000*25%=250,000 ש"ח
מבחינת מס הכנסה הפחת אמור לרדת מהעלות (נניח ללא מרכיב קרקע)
ולכן בגלל שעברו 4 שנים, אזיי הפחת הינו 1,500,000*4%*4=240,000 ש"ח
ולכן הרווח הינו
מכירה 2,500,000
עלות 1,260,000 1,500,000-240,000=
רווח 1,240,000
המס הינו 1,240,0000*25%=310,000 ש"ח
דירה בחו"ל שיעור מס 15%
סעיף 122 א לפקודת מס הכנסה קובע כי יחיד שהיתה לו בשנת המס הכנסה מדמי שכירות מהשכרת מקרקעין מחוץ לישראל רשאי לשלם עליה מס בשיעור של 15%, במקום המס שהוא חייב בו לפי סעיף 121, (כלומר במקום מס שולי) אם ההכנסה אינה הכנסה מעסק (כגון השכרת עשרות דירות )
ניכוי הוצאות דירה בחו"ל
לא ניתן לנכות הוצאות למעט פחת
כפל מס דירה בחו"ל
כעיקרון אמנות מס בין מדינות אמורות למנוע כפל מס. בדרך כלל זכות המיסוי על נדל"ן בחול היא של אותה מדינה בחו"ל והזכות השיורית הינה של מדינת ישראל.
במידה ומעוניינים להשתמש באמנה אפשרי אולם אז שיעור המס יהיה שיעור מס שולי, וכמובן ניתן לקזז פחת,הוצאות וכמובן את המיסוי בגין המס הזר אשר שולם
במידה ולא מעוניינים להשתמש באמנת המס אזי ס' 122א לפקודה קובע שיעור מס מופחת על הכנסה מהשכרת מקרקעין מחוץ לישראל, של 15%. במקרה זה אין זיכוי ממס זר ואין ניכוי הוצאות, למעט פחת.
היבטי ביטוח לאומי דירה בחו"ל
הכנסות מהשכרת מקרקעין בחו"ל פטורות באופן גורף, בין אם מדובר בהשכרה למגורים ובין אם שלא למגורים
